Bất động sản đầu tư là gì?

Chuẩn mực kế toán số 05 – Bất động sản đầu tư định nghĩa như sau:

“Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.”

Như vậy, bất động sản đầu tư được phân biệt với tài sản cố định hữu hình (điểm a) hoặc hàng tồn kho (điểm b) dựa trên mục đích sử dụng của tài sản.

Mặc dù định nghĩa trong chuẩn mực chưa nói rõ, chỉ các bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động mới được phân loại trên báo cáo tài chính là bất động sản đầu tư. Bất động sản được sử dụng để cho thuê tài chính không ghi nhận là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính mà ghi nhận là một khoản phải thu tài chính theo quy định của chuẩn mực kế toán về thuê tài sản.

Để phân biệt giữa tài sản cho thuê hoạt động và tài sản cho thuê tài chính, xin mời quý vị độc giả tìm hiểu tại bài viết này:

Phân biệt thuê tài chính và thuê hoạt động tài sản

Nguyên tắc phân loại là tương tự giữa bên đi thuê và bên cho thuê tài sản.

Thật vậy, đoạn 06 của chuẩn mực quy định như sau:

“06. Ví dụ bất động sản đầu tư:

(c). Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

(d). Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

(e). Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.”

1. Tại sao lại có quy định ghi nhận kế toán riêng đối với bất động sản đầu tư?

Nội dung sau đây được trích dẫn từ đoạn 7 – IAS 40:

“7 Bất động sản đầu tư được nắm giữ để tìm kiếm thu nhập từ việc cho thuê hoặc để làm gia tăng vốn hoặc cả hai. Vì vậy, phần lớn dòng tiền tạo ra từ bất động sản đầu tư sẽ không phụ thuộc vào các tài sản khác mà đơn vị nắm giữ. Điều này phân biệt bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng. Việc sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ (hoặc sử dụng bất động sản vào mục đích hành chính) phát sinh dòng tiền mà không chỉ phân bổ cho bất động sản đó, mà còn phân bổ cho các tài sản khác được sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh.”

2. Bất động sản đầu tư đang trong quá trình xây dựng

Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 – Bất động sản đầu tư không áp dụng đối với bất động sản đầu tư đang trong quá trình xây dựng:

“07. Ví dụ bất động sản không phải là bất động sản đầu tư:

(d) Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.”

Tuy nhiên, theo quy định của IAS 40, bất động sản đầu tư đang trong quá trình xây dựng vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của chuẩn mực và được trình bày trên báo cáo tài chính là bất động sản đầu tư:

“8 The following are examples of investment property:

e) property that is being constructed or developed for future use as investment property.”

Đây là một điểm khác biệt giữa chuẩn mực Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế.

3. Bất động sản được sử dụng cho nhiều mục đích

Đoạn 8, VAS 05 – Bất động sản đầu tư quy định:

“08. Đối với những bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài sản này một cách riêng rẽ. Trường hợp các phần tài sản này không thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản đầu tư khi phần được nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là phần không đáng kể.”

Quy định này có chút khác biệt so với quy định tương ứng tại IAS 40:

“10 Một số bất động sản bao gồm một phần được sử dụng để cho thuê hoặc để tăng vốn và phần còn lại được nắm giữ để sử dụng phục vụ sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc cho mục đích hành chính. Nếu các phần này có thể được bán một cách độc lập (hoặc có thể cho thuê một cách độc lập trong một giao dịch cho thuê tài chính), thì đơn vị ghi nhận từng phần một cách riêng biệt. Nếu các phần này không thể được bán một cách độc lập, bất động sản chỉ được coi là bất động sản đầu tư nếu chỉ có một phần không đáng kể của bất động sản được nắm giữ để phục vụ sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc để phục vụ mục đích hành chính.”

Vậy quy định này có ý nghĩa gì?

Điều đó có nghĩa rằng, nếu doanh nghiệp nắm giữ một tòa nhà trong đó một phần để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động và một phần sử dụng như là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, tuy nhiên nếu các phần riêng biệt của tòa nhà không thể bán hoặc cho thuê tài chính một cách độc lập đối với các phần còn lại và phần sử dụng như bất động sản chủ sở hữu sử dụng là đáng kể thì toàn bộ tòa nhà được phân loại là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, không ghi nhận bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính.

4. Phân biệt bất động sản đầu tư và bất động sản chủ sở hữu sử dụng

Đoạn 11-13, IAS 40 quy định như sau:

“11 Trong một số trường hợp, đơn vị cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho bên sử dụng bất động sản mà đơn vị đang nắm giữ. Đơn vị sẽ chỉ được đánh giá bất động sản này là bất động sản đầu tư nếu giá trị dịch vụ hỗ trợ là không đáng kể đối với giao dịch cho thuê nói chung. Một ví dụ là khi chủ sở hữu của một toà nhà văn phòng cung cấp dịch vụ an ninh và bảo trì cho các bên đi thuê đang sử dụng tòa nhà.

12 Trong các trường hợp khác, dịch vụ cung cấp là đáng kể. Ví dụ, nếu đơn vị sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch vụ cung cấp cho khách hàng là đáng kể đối với giao dịch cho thuê nói chung. Vì vậy, một khách sạn mà đơn vị sở hữu và quản lý là một bất động sản chủ sở hữu sử dụng, không phải là một bất động sản đầu tư.

13 Việc quyết định dịch vụ hỗ trợ là đáng kể để bất động sản không được coi là bất động sản đầu tư có thể gặp khó khăn. Ví dụ, chủ sở hữu của khách sạn có thể trao một phần trách nhiệm cho một bên thứ ba dưới một hợp đồng quản lý. Điều khoản của hợp đồng này có thể rất đa dạng. Trong trường hơp này chủ sở hữu, theo bản chất, có thể được coi là một nhà đầu tư gián tiếp. Trong trường hợp khác nhà đầu tư có thể chỉ thuê ngoài để vận hành các hoạt động hàng ngày mà vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ sự biến động của dòng tiền phát sinh từ việc vận hành khách sạn.”

Như vậy, theo quy định của chuẩn mực, việc phân biệt giữa bất động sản đầu tư và bất động sản chủ sở hữu sử dụng phụ thuộc vào việc giá trị dịch vụ hỗ trợ là đáng kể hay không đáng kể.

Một trong những dấu hiệu để phân biệt trong trường hợp này đó là việc doanh nghiệp có chịu ảnh hưởng lớn từ sự biến động của dòng tiền phát sinh từ việc cho thuê tài sản hay không, như quy định của đoạn 13 chuẩn mực.

Ví dụ:

Công ty có một tòa nhà cho thuê văn phòng theo các hợp đồng thuê hoạt động. Tiền thuê văn phòng được khách hàng thanh toán trước hàng năm tại thời điểm đầu năm. Lúc này, dòng tiền doanh nghiệp thu về chủ yếu tới từ việc cho thuê tài sản, và doanh nghiệp ít chịu sự biến động về mặt dòng tiền. Lúc này, tòa nhà được phân loại là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính của bên cho thuê;
Công ty sở hữu và quản lý một khách sạn. Doanh thu (và dòng tiền) hàng ngày mà Công ty thu được từ việc vận hành khách sạn này phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
– Lượng khách đặt thuê phòng trong ngày;
– Khách đặt phòng qua đêm, thuê theo ngày hay theo giờ;
– Các dịch vụ mà khách sử dụng: ăn uống, giặt là, …

Có thể thấy, lúc này Công ty chịu ảnh hưởng lớn từ sự biến động của dòng tiền trong việc vận hành khách sạn. Về mặt bản chất, Công ty sử dụng tài sản để cung cấp dịch vụ cho khách hàng và do vậy, tài sản được phân loại trên báo cáo tài chính là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.

5. Bất động sản đầu tư không chỉ gồm bất động sản

Mặc dù chuẩn mực định nghĩa bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất; tuy nhiên, các tài sản khác không phải bất động sản cũng sẽ được ghi nhận và trình bày là bất động sản đầu tư nếu như chúng là một phần không thể tách rời của hợp đồng cho thuê bất động sản.

Ví dụ:

Tủ quần áo, bình nóng lạnh, điều hòa, thiết bị vệ sinh, … đối với căn hộ cho thuê hoạt động sẽ được ghi nhận và trình bày là bất động sản đầu tư (cùng với phần căn hộ cho thuê) mà không được ghi nhận tách biệt là tài sản cố định hữu hình hoặc chi phí trả trước.

Điều này được quy định tại đoạn 50 của chuẩn mực:

“50 Trong việc xác định giá trị ghi sổ của một bất động sản đầu tư theo mô hình gia trị hợp lý, đơn vị không được ghi nhận trùng tài sản hoặc nợ phải trả đã được ghi nhận là tài sản hay nợ phải trả độc lập. Ví dụ:

a) trang thiết bị như thang máy hoặc điều hòa thường là một phần tích hợp vào một tòa nhà và thường được bao gồm trong giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư, và không được ghi nhận tách biệt là tài sản cố định.

b) nếu một văn phòng được cho thuê theo điều khoản đã bao gồm nội thất, giá trị hợp lý của văn phòng thường đã bao gồm giá trị hợp lý của nội thất, vì khoản thu nhập từ tiền thuê gắn liền với điều khoản văn phòng đã bao gồm nội thất. Khi nội thất được bao gồm trong giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư, đơn vị không ghi nhận nội thất là một tài sản riêng.”

Một số khóa học nổi bật

Miễn phí